Witamy w MyHouse.pl - Źródło informacji branży budowlanej i rynku nieruchomości
Swoboda w rozliczeniu nakładów pomiędzy wynajmującym i najemcą
Przepisy Kodeksu cywilnego normujące rozliczenie nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące, orzekł Dąd Najwyższy.
Sąd Najwyższy w wyroku z 26.6.2008 r. (II CSK 69/08) uznał, że przepisy Kodeksu cywilnego normujące rozliczenie nakładów nie są bezwzględnie obowiązujące. Rozwiązanie umowy najmu oznacza, iż właściciel musi zwrócić najemcy nakłady poniesione na lokal. Strony mogą umówić się w sposób odmienny, np. iż żadnego zwrotu nie będzie. Najemca i wynajmujący mają więc swobodę w ustaleniu zasad tych rozliczeń.
Wyrok taki kończy sprawę wniesioną przez spółkę z o.o. Megatrans przeciwko firmie Castorama Polska. W 2002 r. podmioty te zawarły umowę najmu lokalu użytkowego w obiekcie będącym własnością Castoramy. Ustaliły w niej, że najemca otrzyma lokal w stanie surowym zamkniętym, bez wyposażenia, z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną. Po zakończeniu zaś najmu zabierze te nakłady poniesione na lokal, które można odłączyć, a te nienadające się do odłączenia przejdą na własność wynajmującego. Najemcy nie przysługuje zwrot tych nakładów, a także poniesionych na adaptację lokalu do ustalonej w niej działalności, bo rozliczane będą sukcesywnie w odpowiednio niższej od rynkowych stawce czynszu. Ustalono ją na 2,5 tys. zł miesięcznie plus VAT. Umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Każda ze stron mogła więc zrezygnować z tego kontraktu z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Z możliwości tej skorzystała po kilku latach Castorama, niezadowolona ze sposobu prowadzenia działalności gastronomicznej przez najemcę. Najemca w pozwie wniesionym do sądu domagał się, z tytułu zwrotu nakładów koniecznych w wysokości 96 tys. zł.
Sądy I i II instancji oddaliły to żądanie. Uznały, że strony potraktowały w umowie nakłady ponoszone przez najemcę kompleksowo, nie dzieląc ich na konieczne, tj. przystosowujące lokal do umówionego celu, które w świetle art. 662 KC obciążają wynajmującego, i ulepszające, których dotyczy art. 667 KC. W skardze kasacyjnej spółka Megatrans zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 662 § 1 KC dotyczącego nakładów koniecznych. Twierdziła, że zwrot tych nakładów jej się należy. Twierdziła także, że sąd naruszył art. 3531 KC statuujący swobody umów, przyjmując błędnie, że pozwolił on stronom ustalić dowolnie sposób rozliczenia wszystkich nakładów. Ustalenie ich zwrotu w wysokości stawki czynszu – przekonywała – jest sprzeczne z istotą najmu na czas określony. Skoro bowiem drugiej stronie wolno umowę najmu wypowiedzieć, najemca może nie otrzymać zwrotu tych nakładów.
Sąd Najwyższy w swoim wyroku zaznaczył, że umowę najmu sformułowali profesjonaliści, którzy mogą kalkulować ryzyko związane z jej zapisami. W ocenie SN nie ma zatem podstaw by uznać, że nie tylko art. 667, ale i art. 662 KC ma charakter dyspozytywny. Ponadto strony nie rozróżniały charakteru nakładów, potraktowały je kompleksowo i zadecydowały, że najemca odbiera je sobie w formie sukcesywnych potrąceń z czynszu. SN zaakceptował ten sposób rozliczeń. Nie dopatrzył się też w nim naruszenia art. 3531 KC
Tagi: nakłady nieruchomość biuro powierzchnia magazynowa sklep
Artykuły o podobnej tematyce:
Księgowość dla potrzebujących
Nieruchomości wczoraj i dziś
Kuchnie na wymiar Oborniki
Lampy ogrodowe takie istotne?
Zasłony sklep i moda
Aktywność robotów sieciowych: Google: 193, MSN: 27, Yahoo: 222